こんにちは！Koheiです！
私の住んでいる物件は10月に更新だったので、家賃の減額交渉を行いました。
結果は83000円→80000円の3000円ダウン、4%弱の減額に成功しました。
企業の人事異動もありますので、10月に賃貸を契約したり、更新する人も多いですよね。
更新時期は家賃を抑えるために引越しするか、現状のまま更新するか悩みます。なかには給料が上がったから、もう少し家賃の高い物件に引越す方もいますね。
家賃を抑えたい方も引越しするには費用がかかりますので、トータルのコストで考える必要があります。家賃の安い物件に引越すほうが、現状の物件に住み続けるよりも費用が高くなる可能性もあります。
今住んでいる物件の家賃が下がれば、一番良いですよね。
今回は私が実際に家賃交渉をしたときに感じた重要なポイントについて紹介します。交渉に使用した内容も交えながら解説していくので、これから交渉する方、交渉するか悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください！
更新の書類が送られてくる前に連絡する
家賃の減額交渉の連絡は、契約更新の書類が送られてくる前にしましょう。
管理会社の担当者は契約の書類を作成し、借り手に送付します。送付してから家賃の減額を交渉し、家賃が変わると、書類を作成し直して送付しなければいけません。
交渉、書類作成、送付の3つ手間が増えるんですね。
働いている会社で書類を送付した取引先から、ここを変更してほしいと言われたら、作業量は多くなくても少し手間に感じますよね。
また、家賃の交渉をするのは借り手と大家さんではなく、ほとんどの場合は管理会社の担当者と大家さんです。
みなさんが担当者の場合、契約書を作成・送付した後、家賃の交渉の連絡がきて、家賃を下げると契約書類をもう一度作成・送付しなければいけない状況と、書類を作成する前に交渉の連絡をしてくれる借り手であれば、どっちのほうが大家さんと気分良く交渉できますか？
担当者の方は家賃が下がろうが、そのままだろうが給料に影響はないですし、交渉する分、手間が増えますよね。
交渉するときは相手のメリットを考えることが重要です。メリットがないのであれば、せめてデメリットにならないように配慮することが重要ですね。
資料は妥協せずに作り込む
資料作りにはある程度時間がかかります。
不動産サイトで同じ物件の家賃を調べたり、近隣物件の相場を調べたり、空室が続いているのであればその理由や、なぜ家賃を下げるのかの根拠が必要ですね。
根拠を記載するときにも注意が必要です。
物件の悪いところを羅列する形で説明すると、大家さんは自分の物件が悪く言われることになるので、良い気はしません。客観的に、相場と比べると、という視点が重要ですね。
自分は気に入っているが相場的には高いことや、空室が続いている理由を客観的に伝えるのが良いです。
実際に私が作成した資料には以下のことを記載しました。
- 同じ物件で空室が多く、人気のないエリアだと考えられる理由(駅から遠い、主要な路線ではないので利用者が限られるなど)
- 南海トラフなどの地震が警戒されているが、現状の耐震基準を満たしておらず心配
- 設備が古く、使用しにくい箇所がある
- セキュリティ面の問題(オートロック機能がなく、住居人ではない人がよく見られる)
- 減額していただける場合のメリット(長期契約や家賃の3カ月前払いなど)
- 同じ物件の賃料との比較
- 近隣住居をピックアップし、1㎡あたりの賃料の平均を算出
作成時間は3時間程度でした。家賃が3000円安くなり、2年間続くと72000円の支出減になるので、24000円/1時間の価値がありますね。
2、3日に分ければ、誤記がなく充実した内容の交渉書類を作成できます。交渉の書類で家賃が決まるので、妥協せずに作り込みましょう。
大家さんの気持ちを考慮した資料にする
家賃は大家さんが決めます。
借り手の作成した資料に嫌悪感を覚えると、主張内容は正しいけど、この借り手は嫌だから家賃を下げない、とすることもできます。
交渉なので、相手の気持ちを重視することが重要ですね。
家賃を下げてでも住み続けてくれるのであれば、大家さんもデメリットばかりではありません。
退去後の空室のリスクが減る、入居者を募集し、契約する手続きを省ける、新しい募集に必要な広告料や仲介手数料などの費用を削減できるなどのメリットがあります。
特に退去後の空室は大きいリスクです。8万円の物件であれば、1カ月の空室より毎月6000円家賃を下げるほうが、年間の収益は多いですね。
家賃の減額は借り手のメリットなので、減額した場合の大家さんのメリットも伝えましょう。
大家さんは賃料の不払いがなく、安定して長く住み続けてくれる居住者に入居してもらいたいので、減額を受け入れてもらったときは長期の契約や家賃の前払いなども考慮、対応しますと伝えるのが良いでしょう。
自分(借り手)だけでなく、大家さん(貸し手)のメリットも考慮した交渉ができれば、家賃を減額してもらえる可能性は高くなりますね。
まとめ
今回は家賃交渉を実際に行ったときに重要だと感じたポイントについて、実際に交渉した内容を含めて紹介しました。
家賃を調べると相場と比べて高く、損をした気分になり、大家さんに対して嫌悪感を抱くこともあると思います。ですが、交渉にその感情を持ち込むと、相手も嫌悪感を抱き、交渉がうまくいかない可能性が高くなります。
今までの家賃が返ってくることはないので、これからの家賃を適正にすることに意識を向け、良い交渉を行えるようにしましょう！
コメント