こんにちは！Koheiです！
今回みなさんにお伝えする内容は、「賃貸契約の初期費用を安くするポイント」です。
賃貸に住んでいるみなさん、これから借りようとしているみなさん、初期費用を安くするポイントを知っていますか？
初期費用の項目には、知らないだけで払わないといけない金額の2倍を払っていたり、安くできる項目、必要なければ無くせる項目もあります。
初期費用は家賃の4～5カ月分が目安と言われています。家賃が7万円の物件であれば30万円程度、家具や家電を購入すると50万円を超えます。
私も現在賃貸に住んでいて、初期費用が35万程度、家電や家具で35万程度で合計70万円ぐらいしました。社会人1年目の人や、同棲を開始する若いカップルは貯金もそれほどなく、できる限り初期費用は抑えたいですよね。
今回は
- 賃貸の初期費用が高く、物件選びに悩んでいる
- 貯金があまりないので、できる限り費用を抑えたい
そんな方はぜひ参考にしてみてください！
仲介手数料を1カ月分支払わない
仲介手数料は契約や部屋探しを手伝ってくれた対価として、仲介会社に支払います。ほとんどの人が家賃の1カ月分を支払っているのではないでしょうか。
仲介手数料は借り手が支払うものと思われがちですが、宅建業法では、以下のようなルールが決められています。
- 不動産会社が受け取れる仲介手数料は、貸し手、借り手合わせて家賃の1カ月分(消費税込みで1.1カ月)
- 居住用の建物の場合、貸し手と借り手の一方から受け取れる仲介手数料は家賃の0.5カ月(消費税込みで0.55カ月)
- ただし、承諾を得ていれば1カ月(消費税込みで1.1カ月)請求することも可能
承諾を得なければ仲介手数料は0.5カ月分までしか請求できません。ですが、不動産会社は色々な理由をつけて借り手から1カ月分請求しようとします。
承諾さえ得られれば、1カ月分請求することが可能になるからですね。
借り手に0.5カ月分しか請求できないとなると、不動産会社は貸し手にも0.5カ月分請求することになります。
人気の物件であれば、1カ月支払う人が現れるまで待つ大家さんもいるでしょう。
なので例外として、人気の物件でどうしても住みたいのであれば、1カ月分支払うことも選択肢としてはありです。
私の場合、初期費用の見積もりに1カ月分として記載されていたので、
「宅建業法にあるとおり、0.5カ月分の支払いで物件を借りることは可能ですか？難しければ、この物件は残念ですがあきらめます。」
と伝えたところ、0.5カ月分に減額してもらえました。
過去の事例では、承諾を得ていなかったため、仲介手数料の半額の返還を認める判決も出ています。
仲介手数料は家賃が高額になるほど、支払う額が大きくなります。仲介手数料が1カ月で請求されていれば、初期費用を下げるチャンスと考えて交渉してみましょう。
室内消毒をしない
室内の消毒料はオプション料として、初期費用に含まれていることが多いですよね。費用は1～2万円程度が相場です。
ところで、室内消毒は何をしているか知っていますか？不動産会社から害虫駆除や消毒殺菌などの説明はありますが、不透明な事が多いですよね。
害虫駆除はどの程度効果があるのかわかりませんし、消毒殺菌は自分でもできそうな気がします。
消毒殺菌はしたって聞いたけど、本当にできているのかな。どこまでちゃんとしているのかな、と不安になるぐらいであれば、始めから自分でする方がすっきりしますし、お金もかかりませんね。
室内消毒の不透明さは、札幌で起きた爆発事件が印象的です。
不動産仲介業者が消臭をオプションとして契約しましたが、消臭に使用するスプレーを使用していなかったため、在庫を室内で処分しようとしたところ、ガスに引火し爆発した事件です(参考：札幌爆発、スプレー缶１２０本は全て新品 一度に噴射か)。
1万円～2万円のオプション料で契約し、原価1000円程度のスプレー缶を使っていないという状況だったようです。除菌済みの紙だけ貼り、作業をしたように装っていたという話もあるようです。
このように室内消毒は、「何をどの程度したのか」がわからない項目です。お金は自分ではできない作業を他人にしてもらったときに、対価として渡すことで価値があります。
賃貸に限らず不透明な作業に対する費用は無くす方が賢明です。室内消毒は無くして、自分で出来る消毒、掃除をし、浮いたお金は良い家具や家電を買う資金にすれば満足度は高くなりますね。
繁忙期に契約しない
最後のポイントは繁忙期に契約をしないです。
賃貸の需要が多い時期は、家賃や礼金などは強気な設定が多いです。多少高くても借りる人は多いため、減額の交渉もしにくいですね。
管理会社が忙しく、あまり丁寧に交渉の対応をしてもらえない可能性や、交渉するぐらいであれば他の人に貸すという考えの大家さんもいるでしょう。
逆に繁忙期に貸し出せず、閑散期に残っている物件は交渉できる可能性が高いです。3月～4月までに貸し出せないと、次の繁忙期の9月～10月まで空室の可能性があり、毎月の家賃を得るために礼金を下げたり、家賃を下げることは良くあります。
礼金は家賃1～2カ月分などで決められていることが多いので、家賃が下がれば、礼金や仲介手数料も安くなります。
私はSUUMOなどの不動産サイトを見るのが趣味なのですが、閑散期になると家賃を下げている物件を良く見ます。特に空室が3カ月～半年間続いた場合は下げている場合が多いですね。
繁忙期は主に1月～3月と、9月～10月です。5～8月は閑散期です。転勤などの引っ越しではなく、時期を自由に選べるのであれば、物件選びの時期を意識するだけで初期費用が安くなるのでおすすめです。
まとめ
今回は「賃貸契約の初期費用を安くするポイント」について解説しました。
初期費用を安くすることで、高いと悩んでいた物件を契約できたり、便利な家電を買う費用に回せたり、満足度の高い選択ができるようになりますね。
少しの知識があるだけで数万円、数十万円の費用を浮かすことができ、難しい作業もないので、ぜひ参考にし、実践してみてください！
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